長年暮らした住まいは、劣化した内装や老朽化した設備などが気になるものではないでしょうか。これからも暮らしていくのであれば、大規模な修繕を検討しなくてはならない時期がやってきます。
そんな時に検討するのが、建て替えやフルリフォームです。どちらも住まいを再生する手段として有効ですが、どちらが適しているのかは現状の住まいや予算によって判断が分かれます。

この記事では、フルリフォームと建て替えの違いを徹底解説。判断に迷う際のチェックポイントまでご紹介します。

フルリフォームと建て替えの違いとは？基本を解説

住まいの老朽化や家族構成の変化に伴い、住宅の大規模な工事を検討する際、「フルリフォーム」と「建て替え」という選択肢があります。どちらが適しているのか判断する前に、まずは両者の違いを知っておきましょう。

フルリフォームとは？

フルリフォームとは、住宅の骨組みとなる柱や梁といった主要構造部分を残し、家の大部分を刷新する工事のことです。具体的には、内装や外装の全面リフォームや、水回り・設備の交換などを行い、新築同様の状態まで住宅を再生させます。

主要構造部を残すことで、解体や廃材処分といった新築時に発生する費用を抑えられる点がメリットです。また、建物の基礎がしっかりしていれば、建て替えに比べて工期を短縮することも可能です。

建て替えとは？

建て替えとは、現在残っている家を完全に解体し、更地にしてから新たに住宅を建築することです。古い建物をすべて撤去し、基礎から新しく家を建てるため、間取りや構造を自由に設計できるという大きなメリットがあります。

建て替えでは、最新の建築技術を取り入れ、耐震性、断熱性、気密性といった住宅性能面を高い水準にすることが可能です。また、新築同様になるため、建物の資産価値向上も期待できます。
ただし、建て替えには高額な費用がかかり、工事期間中は別の住まいを確保する必要があります。

「表層リフォーム」をフルリフォームと呼ぶ場合もある

「表層リフォーム」とは、水回り設備の入れ替えや壁紙・床の交換など、目に見える箇所を修繕することを指します。間取り変更や構造の見直しなどは行わないため、あくまでも表面的なリフォームにとどまります。

業者によっては、この表層リフォームのことをフルリフォームと呼ぶこともあります。工事範囲の誤解を招かないためにも、希望する工事内容を具体的に伝えることが重要です。

リノベーションとの違い

リフォームとリノベーションの違いは、一般的に「原状回復がリフォーム」、「価値向上がリノベーション」と説明されます。リフォームは既存の住まいの機能や外観を修復・回復させる工事であるのに対し、リノベーションは間取りや動線を見直し、根本的に住まいを造り変える工事を指します。リノベーションでは、単なる修繕だけでなく、断熱性や耐震性などの性能向上も視野に入れて計画されるのが特徴です。

ただし、フルリフォームにおいても、間取り変更や動線の見直し、耐震補強工事を行うことが可能であり、実際には両者の差は曖昧になっています。言葉の定義よりも、具体的な工事内容や設計プランを重視することが大切です。

フルリフォームと建て替え、それぞれのメリット・デメリットを比較

住まいの再生を考える際、フルリフォームと建て替えの選択は、多くの方にとって悩ましい問題です。後悔しないためには、それぞれのメリットとデメリットを把握することが大切です。

フルリフォームのメリット

フルリフォームの主なメリットとして、費用を抑えられ、工期を短縮できる点が挙げられます。

費用を抑えられる

フルリフォームの最大の魅力は、建て替えに比べて費用を大きく抑えられる点です。建物の基礎や構造部分を再利用することで、解体費用や基礎工事費を節約できます。
特に、家の骨組みがしっかりしていれば、内装や設備の更新を中心としたリフォームで、新築同様の住環境を実現することも可能です。

予算に限りがある場合や、コストパフォーマンスを重視する方にとって、フルリフォームは魅力的な選択肢となるでしょう。また、必要な部分から段階的に工事を進められるため、予算計画を立てやすい点もメリットです。

工期が短縮される

フルリフォームは、建て替えと比較して工期が短いというメリットがあります。建て替えでは解体から新築工事まで行うため、通常4か月〜1年程度の期間を要しますが、フルリフォームでは1か月〜4か月程度で完了することも珍しくありません。基礎や構造部分の工事が不要になるため、工期を大幅に短縮できます。

建て替えが難しい建物を活用できる

建築基準法の改正により、現在の法規制では建て替えが認められない「再建築不可物件」の場合、フルリフォームが住まいを再生する唯一の手段となることがあります。

例えば、建築基準法上の接道義務を満たしていない土地の建物は、一度解体すると、再建築ができません。このようなケースでは、フルリフォームによって既存の建物を活かしながら住環境を改善できることは非常に大きなメリットといえるでしょう。

工事内容によっては住みながらリフォームできる

フルリフォームの場合、工事の規模や内容によっては、住みながら段階的に工事を進めることが可能です。
例えば、1階と2階で工事を分けたり、水回りとリビングの工事を別々に行ったりすることで、住みながら工事を進めることができます。これにより、仮住まい費用の節約はもちろん、引っ越しの手間や負担も軽減できます。

ただし、大規模なフルリフォームの場合は安全上の理由から仮住まいが必要になることもあるため、事前にリフォーム会社に確認しておきましょう。

フルリフォームのデメリット

フルリフォームの主なデメリットとして、追加工事が必要になったり、希望の間取りに変更できなかったりといったことが挙げられます。

追加工事が必要になることも

工事を進める中で予想外の問題が発見され、その対策として追加工事が必要になるケースがあります。
例えば、壁や床を解体した際に、柱や梁の腐食やシロアリ被害が見つかることは、築年数の古い住宅では珍しくありません。また、配管や電気配線の老朽化が判明し、全面的な交換が必要になることもあります。

床や壁に隠れた劣化は、事前調査で発見することは難しく、予算オーバーにつながることもあります。このような事態を避けるためには、予算に10～20%程度の余裕を持たせておくと安心です。

築年数は変わらない

フルリフォームを行っても、建物の築年数自体は変わりません。日本の不動産市場では築年数が大きな評価基準となるため、将来的な資産価値を考慮する上ではデメリットとなり得ます。

将来的に売却や相続を検討している場合は、この点を考慮する必要があります。ただし、リフォームの内容によっては資産価値が向上する場合もあり、築年数が古い物件でも、人気の高いリノベーション物件として評価されることもあります。

間取り変更できないことも

フルリフォームでは、構造上の制約から間取り変更ができないことが少なくありません。特に、耐力壁（建物を支える重要な壁）は取り除くことができないため、自由な間取りに変更できない場合があります。壁が構造体となっている2×4（ツーバイフォー）住宅や壁式構造のマンションでは注意が必要です。

建て替えのメリット

建て替えの主なメリットとして、自由な設計と、建物の性能向上を図れる点が挙げられます。

設計の自由度が高い

建て替えの最大の魅力は、設計の自由度が高いことです。既存の構造に制約されることなく、まったく新しい間取りやデザインを思い通りに実現できます。家族構成やライフスタイルに合わせて住まいをゼロから設計できるため、無駄のない動線や使い勝手の良い収納スペースなどを柔軟にプランニング可能です。

吹き抜けやリビング階段など、新築ならではの開放的な間取りを取り入れることもできます。理想の住まいに徹底的にこだわりたい方にとっては、建て替えによる設計の自由度は大きな魅力となるでしょう。

耐震性の高い建物にできる

建て替えでは、最新の耐震基準に適合した安全性の高い住宅を建てることができます。特に、1981年5月31日以前に建てられた旧耐震基準の住宅の場合、建て替えによって耐震性を大幅に向上させることが可能です。

フルリフォームでも耐震補強は可能ですが、建て替えのように根本的な耐震性能の向上は難しい場合があります。家族の安全を最優先に考える方や、地震の多い地域にお住まいの方にとって、建て替えによる耐震性の向上は非常に重要なメリットといえるでしょう。

資産価値が上がる

建て替えを行うと築年数がリセットされるため、建物の資産価値が向上します。フルリフォームのデメリットで述べたように、日本の不動産市場では築年数が評価に大きく影響するため、将来的な売却や相続を考える場合は、建て替えのほうが有利です。
住宅を資産として捉え、将来的な価値にこだわる方には、建て替えが適した選択肢となります。

建て替えのデメリット

建て替えの主なデメリットとして、費用が高額になりやすく、工期も長期化する傾向にある点が挙げられます。また、そもそも建て替えができない物件もあります。

費用が高額

建て替えの最大のデメリットは、費用が高額になることです。既存住宅の解体費用、基礎工事費用、そして新築工事費用が全て必要となるため、フルリフォームと比較して1.5～2倍程度のコストがかかることが一般的です。戸建て住宅の場合、地域や規模にもよりますが、建て替え費用は2,000万〜6,000万円が相場となります。

また、仮住まい費用や引っ越し費用なども別途必要です。このように初期費用が大きいため、綿密な資金計画が不可欠です。住宅ローンを組む場合は、返済計画も含めて慎重に検討することが重要です。予算に制約がある場合には、建て替えよりもフルリフォームの方が現実的な選択肢となるケースも多いでしょう。

工期が長期化する傾向にある

建て替えは解体から新築までの全工程を行うため、フルリフォームと比較して工期が長くなる傾向にあります。一般的に、建て替えの工期は解体から完成まで4か月〜1年程度かかります。これには、解体工事、地盤調査・地盤改良、基礎工事、上棟、内装工事、設備工事、外構工事など、多くの工程が含まれます。

また、天候による影響も受けやすく、雨天や台風シーズンでは予定通りに工事が進まないことも考えられます。

仮住まいが必要

建て替えの場合、工事期間中は必ず仮住まいが必要になることもデメリットです。賃貸物件の確保や引っ越し作業、仮住まい期間中の生活変化への適応など、経済的・精神的な負担が発生します。長期間にわたる生活環境の変化は、特に小さな子どもや高齢者にとってストレスとなる可能性もあるため、家族全体への影響を考慮しておく必要があります。

建て替えできない場合もある

住宅の中には、建て替えができない物件もあります。それが「再建築不可物件」と呼ばれるものです。再建築不可物件とは、建築基準法上の「接道義務」を満たしていないため、一度解体すると新たに建物を建てることができない土地に建つ建物のことを指します。

古い住宅の中には、こうした建物が存在するため、建て替えを検討する際は、まず法的に可能かどうかを専門家に確認することが重要です。建て替えができない場合は、フルリフォームが唯一の選択肢となります。

フルリフォームと建て替えの費用相場

建て替えやフルリフォームを検討する上で、最も気になるのはやはり費用でしょう。建物の状態や希望する内容によって費用は大きく変動しますが、ここでは一般的な相場について解説します。

戸建て住宅の建て替え費用相場

戸建て住宅の建て替え費用は、一般的に2,000万〜6,000万円が相場です。国土交通省の令和5年度住宅市場動向調査報告書によると、平均では5,745万円となっています。また、工事費用以外にも、既存建物の解体費用、仮住まい・引っ越し費用などが必要になります。

地盤改良が必要な場合はその追加費用、外構工事費用などがかかることもあります。デザインを設計事務所に依頼する場合は、設計料も別途必要です。

戸建て住宅のフルリフォーム費用相場

戸建て住宅のフルリフォーム費用は、工事の範囲や内容によって大きく異なりますが、一般的な相場としては、約350万〜2,000万円が目安になります。柱や梁などの構造部分を基本的に活かすため、解体・新築に比べてコストを抑えることが可能です。

費用は、必要最低限の修繕で済ませるか、新築同等の性能向上を求めるかによって大きく変わります。例えば、水回り（キッチン・バス・トイレ）の交換と内装の張り替えだけなら600万〜800万円程度で済ませることも可能です。

一方、間取りの変更を含む大規模なリフォームでは、1,000万〜1,500万円程度、耐震補強や断熱性の強化なども加えると1,500万〜2,000万円ほどの費用がかかるでしょう。

マンションのフルリフォーム費用相場

マンションのフルリフォームは、工事範囲が専有部に限定されるため、戸建て住宅よりも費用を抑えられる傾向にあります。

一般的な相場として、70㎡程度の3LDKマンションのフルリフォームでは、600万〜1,200万円程度が目安になるでしょう。

フルリフォームと建て替え、工期や施工の流れを比較

住まいの再生計画を立てる上で、工事期間や進め方を事前に理解しておくことは非常に重要です。フルリフォームと建て替えでは、工期だけでなく、施工の流れにも大きな違いがあります。
一般的に、建て替えは解体から新築工事まで行うため、4か月1年程度の期間を要しますが、フルリフォームでは1か月〜4か月程度で完了することが多く、工期を大幅に短縮できます。

フルリフォームの全体的な流れ

フルリフォームの一般的な工期は、計画段階から完成まで1か月〜4か月程度です。まず、リフォーム会社に相談し、建物の調査を行います。築年数や構造、劣化状況などを専門家が調査し、フルリフォームが可能かどうかを判断します。

構造上の問題がなければ、次に希望する内容をもとにプランニングと見積もりを行います。プランが決まったら正式に契約し、詳細な設計や工事内容の打ち合わせを進めます。実際の工事は、規模にもよりますが2か月〜4か月程度の期間を見込んでおきましょう。

工事の主な流れは、構造部以外の解体・設備や配管の撤去、配管の新設、下地工事、内装工事、設備取り付け、クリーニングという順序で進みます。また、フルリフォームでは工事中に予期せぬ不具合が見つかることもあるため、突発的な追加工事の可能性も考慮しておく必要があります。

建て替えの全体的な流れ

建て替えの場合、構想から完成まで4か月〜1年程度の期間が必要です。まず、土地や既存建物の調査からスタートし、建築会社を選定します。その後、希望する間取りやデザイン、設備などについての打ち合わせを重ね、プランと見積もりを作成します。

プランが決まれば契約し、詳細設計や確認申請などの法的手続きを進めます。実際の工事は、既存住宅の解体から始まり、その後必要に応じて、地盤調査や地盤改良を行います。次に基礎工事、上棟、屋根・外壁工事、内装・設備工事、外構工事という流れで進みます。

建て替えはフルリフォームに比べて工期が長くなりますが、工事の流れが明確で、予期せぬ問題が発生するリスクが比較的低いことがメリットです。

迷ったらどちらを選ぶべき？向いている人の特徴・判断基準を紹介！

フルリフォームと建て替え、どちらを選べば良いか迷っている方のために、それぞれの選択肢がどのような人に向いているのか、また判断基準について解説します。

フルリフォームが向いている人の特徴

フルリフォームは、建て替えよりも費用を抑えつつ、住環境を向上させたい方に最適です。特に、予算に制約がある方や、将来的な居住期間が不確定な方におすすめです。また、自宅に特別な思い入れや愛着があり、その雰囲気や記憶を残しながら機能性を高めたい方にも適しています。

家を次の世代に引き継ぐ予定がない場合や、今後どのくらいの期間住むか分からない場合も、フルリフォームが賢明な選択肢となります。

建て替えが向いている人の特徴

建て替えは、最新の耐震基準や省エネ性能にこだわりたい方、理想の間取りを自由に実現したい方に最適です。また、構造部分の劣化が著しい住宅や、シロアリ被害が広範囲に及んでいる場合は、安全性を確保するためにも建て替えが推奨されます。

長期にわたって住み続ける予定があり、将来的な家族構成の変化にも柔軟に対応できる住まいを希望する方にも向いています。初期投資は大きくなりますが、20年以上の長期居住を前提とすれば、月あたりのコストは相対的に低減し、経済的にも合理的な選択となります。
最新の技術や素材を基礎から採用できるため、安全性・快適性・資産価値の全てにおいて優れた住まいを実現できるでしょう。

判断基準となるチェックポイント

フルリフォームと建て替えのどちらを選ぶべきか迷う場合は、以下のポイントを参考に判断しましょう。

2,000万円以上の予算を確保できるか

建て替えには少なく見積もっても、2,000万円以上の予算が必要です。この金額を基準に、予算が確保できるかどうかを検討しましょう。2,000万円以上の予算が確保できる場合は、建て替え・フルリフォームのどちらも選択肢に入ります。
一方、予算が2,000万円を下回る場合は、予算に合わせて修繕箇所の優先順位を決める必要があります。

築年数が古すぎないか・耐震基準を満たしているか

住宅の築年数と耐震基準は、選択を左右する重要な要素です。1981年5月31日以前の旧耐震基準で建てられた住宅は、まず耐震診断を受けましょう。耐震性能が低いと判断された場合は、建て替えを検討すべきです。

一方、1981年以降の新耐震基準で建てられ、築30年程度であれば、耐震補強を含むフルリフォームで十分な性能向上が見込めます。

再建築不可物件ではないか

住宅が「再建築不可物件」に該当する場合は、建て替えができないので、フルリフォームのみが選択肢となります。建て替えを検討する場合は、計画を始める前に役所や不動産会社で再建築の可否を確認しましょう。

今後どのくらい住む予定か

建て替え・フルリフォームの選択において、将来の居住期間は非常に重要な判断材料となります。今後20年以上住み続ける予定なら、長期的な視点では建て替えのメリットが大きくなります。

一方、10年程度の居住を想定している場合は、コストを抑えられるフルリフォームの方が合理的です。また、リタイア後のライフスタイルの変化や将来的な住み替え計画がある場合も、フルリフォームが現実的な選択となるでしょう。

迷ったら「ホームインスペクション」という選択肢も

ホームインスペクション（住宅診断）とは、建物の劣化状況や修繕すべき箇所を第三者の専門家が診断するサービスです。目視による診断が中心となりますが、床下や屋根裏など、自分では確認が難しい場所を、専門知識を持つホームインスペクターが診断してくれます。

ホームインスペクションを利用すれば、建物の劣化状況を客観的に把握できるので、建て替えとフルリフォームのどちらを選ぶべきか迷っている場合は、依頼を検討してみましょう。依頼にかかる費用は、一般的に5万～7万円程度が相場となっています。

フルリフォームと建て替えの事例をご紹介

ドルフィンが手掛けたフルリフォームと建て替えの事例をご紹介します。

フルリフォーム事例／K様邸

築40年の平屋を息子様が引き継ぐにあたり、全面的にフルリフォームを行ったK様邸。既存のお住まいを解体したところ、梁にひび割れや基礎の破損など、劣化が見つかりましたが、適切な耐震補強を施しました。断熱材も新しいものに交換し、断熱性能も向上しています。

屋根材も新しく葺き替え、新築同様の仕上がりとなりましたが、外観には以前のご実家の面影が残っています。

内装はほとんどが畳の部屋でしたが、生活しやすいフローリング中心の空間にリフォームしました。

K様からは、「こんなに劇的に変わるなんて思っていませんでした。リフォームすれば、八戸でもこんなに暖かく快適に住めるんですね」と大変嬉しいお言葉をいただきました。

建て替え事例／T様邸

当初は、お住まいのバリアフリーリフォームを検討されていたT様ご夫妻。娘様に家を残したいという想いが強まり、建て替えを決断されました。

新しい住まいは、バリアフリーを考慮し、平屋建てで廊下幅を広く、手すりを設置しました。収納を充実させたいというご要望に応え、居室はもちろん、廊下や玄関にも造り付けの収納を設けました。

厳しい冬の寒さを解消するため、断熱性にもこだわっています。南側には、室内干しができるサンルームのような広縁を設けたのもポイントです。T様からも、暖かく快適に過ごせていると、喜びの声をいただきました。

まとめ

フルリフォームと建て替え、どちらが最適かは、現地調査によって判断できます。最近は、中古住宅を購入してリフォームするお客様や、愛着のある自宅をフルリフォームして終の棲家にしたいというお客様が増えています。

ドルフィンでは、建て替え・フルリフォーム・設備交換のいずれにも対応可能ですので、お住まいの現状に合わせた最適なご提案をいたします。水回りの交換や内装のリファインなどお得なパックもご用意しています。
住宅設備は、複雑な機能よりも、シンプルでお手入れや維持が簡単な商品が好まれる傾向があります。当社ショールームでは、分かりやすく使いやすい設備のご提案を心がけています。

ご購入後に複雑な操作で困った際も、お気軽にショールームへご相談ください。いつでも丁寧に対応いたします。また、ご自宅に訪問してサポートすることも可能です。住まいのお悩みは、どんなことでもドルフィンへご相談ください。

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